В россии построят наемные дома

Сегодня предлагаем информацию: "В россии построят наемные дома" с самым полным описанием. Здесь собрана вся информация по теме. В случае возникновения вопросов - задавайте нашему дежурному специалисту.

Минстрой России разработал требования к компаниям, сдающим жилье в наемных домах

Минстрой России разработал проект постановления Правительства РФ, утверждающего требования к компаниям, сдающим квартиры в наемных домах. Также разработан проект постановления, определяющего порядок установления, изменения и индексации платы за такое жилье.

Согласно первому проекту, сдавать квартиры в наемном доме сможет собственник всех помещений либо организация, уполномоченная собственником. Компания должна соответствовать следующим критериям:

  • сдача квартир в наемном доме должна быть указана в качестве основного вида деятельности в уставных документах;
  • у организации не должно быть недоимок по налогам и иным обязательным платежам;
  • она не должна проходить процедуру ликвидации, ее деятельность не должна быть приостановлена;
  • у руководителя, членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики;
  • компания не должна присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков;
  • организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами.

Если собственником наемного дома является физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель) либо организация, не соответствующая указанным требованиям, то полномочия на сдачу квартир необходимо передать компании, которая данным требованиям соответствует.

Организация, сдающая квартиры, обязана каждый год до 1 мая публиковать в Интернете декларацию о соответствии всем требованиям, годовой отчет и аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской отчетности.

Во втором проекте постановления Правительства РФ говорится, что плата за проживание в наемном доме назначается в соответствии с необходимостью возмещения расходов на строительство и ремонт дома, аренду земельного участка, текущее обслуживание дома, покупку мебели и бытовой техники (если это предусмотрено договором), обеспечение работы социальных учреждений (таких как прачечная или тренажерный зал), а также на уплату процентов по кредитам, взятым на все вышеуказанные цели. Кроме того, учитывается необходимость уплаты налогов и некоторые иные расходы.

Также на стоимость аренды будет влиять расположение дома относительно центра города, приближенность к промзонам и трассам, с одной стороны, и паркам и скверам, с другой стороны. Будет учитываться близость детских садов, школ, магазинов, медицинских, досуговых, спортивных и иных учреждений. Кроме того, стоимость аренды будет зависеть от уровня комфортности дома.

Индексация стоимости аренды может проводиться раз в год в соответствии с индексом потребительских цен в субъекте РФ. Максимальный размер платы за жилье будут устанавливать региональные власти.

Тексты проектов постановлений Правительства РФ опубликованы на Едином портале для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения. На сайте Минстроя России сообщается, что также уже разработан проект типового договора для некоммерческого найма жилого помещения.

Напомним, раздел о наемных домах был включен в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Проект рассчитан на граждан, которые не способны арендовать жилье по рыночным ценам или брать ипотеку, но все же не настолько бедны, чтобы официально считаться малоимущими и претендовать на обеспечение квартирами по социальному найму.

Жилье в наемных домах будет предоставляться на срок от одного года до десяти лет. Конкретный уровень доходов, при котором можно поселиться в наемном доме, будут устанавливать власти субъектов РФ. По предварительным данным, в Москве и Санкт-Петербурге стоимость аренды в наемных домах будет отличаться от рыночной в несколько раз. В дотационных регионах разница составит 20-30%.

Стоп. Снято!

Новичок рынка аренды

«Данный закон призван обеспечить доступным жильем широчайший слой населения, который не в состоянии приобрести жилье в собственность за счет своих или кредитных средств», — пояснил юрист практики по недвижимости и инвестициям из компании «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.

До появления идеи с наемными домами государство планировало решать проблему с наймом жилья за счет возведения доходных домов. Строительные компании тоже активизировались и обсуждают выход на рынок апартаментов.

Несмотря на то, что все три понятия (наемное жилье, доходные дома, апартаменты) существуют в одной плоскости — на деле это совершенно разные вещи.

Первому определение теперь дано в статье 91.16 Жилищного кодекса. Согласно документу, наемным домом признается «здание, которое целиком, либо все помещения в котором, принадлежат на праве собственности одному лицу, и все помещения предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договорам найма». Квартиры в таких домах будут сдаваться сроком от 1 года до 10 лет, они не подлежат приватизации нанимателями, продажа помещений возможна только полным объемом и также только в одни руки.

Со вторым и третьим пунктом все сложнее. Удивительно, но четкого определения доходного дома и апартаментов в специально принятой законодательной норме нет. Девелоперы доходным домом считают любой дом, который построен с целью коммерческой сдачи помещений в аренду, без каких-либо ограничений по составу нанимателей и срокам. Апартаментами (номерами в апартамент-отелях) принято называть фактически квартиры, которые по документам оформлены как нежилые помещения. Обычно апартаменты появляются в зонах, где жилищное строительство запрещено (элитные в парках, эконом-аппартаменты рядом с предприятиями). Таким образом, полагает Андрей Кулаков, коренное отличие наемного дома от других видов недвижимости заключается в его социальной направленности.

Некоторые эксперты считают, что появление домов уравновесит конкуренцию на рынке аренды. «Со стороны законодателей предложен дополнительный вариант решения государственной задачи обеспечения населения доступным жильем. Наемные дома будут формировать предложение и дадут серьезную альтернативу существующему рынку аренды, который далек от прозрачности и долгое время был представлен квартирами инвесторов и, по существу, являлся рынком арендодателя», — рассуждает директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

По жесткой таксе

Официальный долгосрочный договор и доступные цены должны «оттянуть» большое количество арендаторов жилых помещений. В наемных домах плата за аренду жилого помещения будет устанавливаться органом государственной власти или местного самоуправления. Может ее установить и наймодатель, но по согласованию с теми же госорганами. Наниматели будут платить установленную сумму плюс коммунальные услуги.

Таким образом, с принятием нововведений в законодательство, будет создаваться новый жилищный фонд, который в отличие от бессрочного социального найма будет предоставляться на длительный срок за разумную плату. По предварительным данным, цена будет существенно ниже (на 20-30% в регионах), чем стоимость найма на рынке жилья.

Читайте так же:  Правила предоставления и нюансы получения социальных налоговых вычетов

Что до Москвы и Петербурга, где арендные ставки достаточно высоки, то подобные проекты будут весьма актуальны для населения. Ведь ожидается, что стоимость социальной аренды в наемных домах в этих городах может быть в разы ниже стоимости коммерческой аренды.

Цена в каждом регионе будет формироваться по-своему. Она станет определяться субъектами РФ, исходя из необходимости окупить затраты застройщиков и с учетом оказанной застройщику поддержки.

Разделяй и властвуй

Застройщики и инвесторы получают еще один новый вид деятельности — строительство с существенными льготами, но со сроками окупаемости проекта в течение 7-10 лет после окончания строительства (при доходности 7-12%). Строительство наемных домов может быть субсидировано субъектами РФ, муниципалитетами или иными лицами. Также могут быть предоставлены государственные (муниципальные) гарантии при получении целевого кредита и иная поддержка в соответствии с законодательством. «Наверняка строительство наемных домов послужит развитию строительной отрасли», — звучат оптимистичные предположения.

Для реализации закона в градостроительный кодекс РФ были внесены необходимые дополнения. Застройщики наемных домов получат различные преференции. Например, предоставление земли без аукциона, серьезные налоговые льготы. Кроме того, в процессе работы над законом были введены дополнения о возможности сдачи до 50% помещений в коммерческий найм.

«Половина помещений в наемных домах может быть сдана в социальный найм по ценам, установленным с учетом расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома, — поясняет Екатерина Немченко. — Оставшаяся часть помещений будет сдаваться собственником помещений по коммерческим ценам».

Разработчики закона были против данной инициативы, сетуя на сильное строительное лобби. Однако соблюсти коммерческие интересы принципиально важно — в противном случае строить наемные дома с квартирами по доступным ценам, будет просто некому.

«Застройщиков тема строительства арендного жилья вряд ли заинтересует, — делает неутешительные прогнозы председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш. — В Москве и Петербурге такие проекты потребуют огромных вложений или от инвесторов, или от государства, что, по сути, нецелесообразно. И ввязываться в столь длительные отношения с властью рискнет не каждый».

Можно было бы вспомнить про громкую тему последних лет — государственно-частное партнерство, но и тут аналитики не находят опоры. «В России сегодня не созданы условия для использования схемы ГЧП при строительстве жилья. Еще один камень преткновения: сроки бюджетного планирования составляют 3 года, а срок реализации такого проекта ГЧП будет однозначно больше, — говорит Тетыш. — Поэтому заложить гарантии кредитору на весь срок реализации проекта в бюджет нельзя».

Дома и их управители

Собственниками наемного дома могут выступать как частные лица, так и Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. По мнению юристов, способ управления наемным домом должен выбираться его собственником. Представляется, что если инфраструктура к участку, на котором планируется размещение наемного дома, будет подведена за счет муниципалитета или субъекта, это позволит снизить размер платы за пользование помещением.

Следуя оптимистичному сценарию, возможно, с целью поддержки новой программы под строительство наемных домов будут выделяться земельные участки с хорошим расположением — с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Итак, подразумевается, что государство будет выделять участки на льготных условиях, застройщик — возводить дом экономкласса. Государство будет компенсировать обитателям часть арендной ставки.

Именно по этому пути решили пойти власти Санкт-Петербурга. Идея проста — очередникам надо дать возможность поменять шанс стать собственником жилья в будущем (а ведь можно умереть, не дождавшись, да и бесплатную приватизацию когда-нибудь закроют) на съемную (по льготной ставке) квартиру.

Процессом станут управлять чиновники, что немного настораживает. «Деньгами такой строитель не рискует, в профессии он может не разбираться, покупателей ему не нужно искать — у него карт-бланш, он навсегда обеспечен госзаказом. Лично я идею строительства на таких принципах не разделяю», — рассуждает глава группы компаний «АРИН».

В финале стройка арендного жилья выйдет дороже, чем покупка готового, предсказывает он. Во главе угла — два исконно российских фактора: коррупция и неэффективность принятия решений. «Чиновнику интересней, чтобы было больше процессов», — говорит аналитик.

Между тем

Власти города на Неве разрабатывают соответствующую программу, ее согласуют с другими подзаконными актами и явят миру к лету. Правда, когда она заработает — пока непонятно: для того, чтобы запустить механизм, такие дома сначала надо будет построить. Ленобласть же в апреле определилась не только с партнером, но и с географией строительства. В России пилотные проекты социального найма жилья должны появиться также в Москве и Подмосковье, Орловской, Калужской, Самарской и других областях.

Наемный дом

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения . На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

[3]

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

Читайте так же:  Льготы многодетным малоимущим

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

Видео (кликните для воспроизведения).

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома , условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Петербуржцев зовут в наёмные дома

Чиновники хотят расширить список тех, кто сможет взять квартиру в социальную аренду

Фото: Юрий Магас / «Парламентская газета»

В Петербурге готовят к сдаче третий наёмный дом — неподалёку от метро «Волковская». Там будет почти триста квартир, которые предполагается предоставить небогатым семьям, проживающим в стеснённых условиях. Причём по крайне низкой ставке: например, однушка вместе с коммунальными услугами обойдётся всего в 8-10 тысяч рублей в месяц.

Казалось бы, от желающих арендовать такое дешёвое жильё отбою быть не должно. Но два уже готовых дома — на улице Еремеева и в Охотничьем переулке — заполнены всего на 80 процентов, четыре десятка квартир в них стоят пустыми. Чиновники уже сломали голову, думая, почему так. И решили, что главное препятствие — слишком строгие требования к тем, кто имеет права заселиться в наёмные дома.

Сейчас получить квартиру по льготной арендной ставке могут лишь те, кто удовлетворяет трём условиям: не менее пяти лет проживания в Петербурге, среднедушевой доход от двух до четырёх прожиточных минимумов, то есть от 20 до 40 тысяч рублей, и стеснённые жилищные условия — когда на человека приходится меньше 9 квадратных метров в отдельной квартире и меньше 15 в коммунальной.

Законопроект Жилкома предлагает поднять верхнюю планку доходов до пяти минимумов, а для жителей коммунальных квартир вообще снять ограничения по площади. По идее, это позволит многим жителям коммуналок перебраться в наёмные дома — и они не будут пустовать.

Вторая инициатива касается многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сейчас им приходится ждать по 4-5 лет, когда город предоставит им отдельную квартиру. Чиновники предлагают ввести сертификаты на социальные выплаты, которые позволят очередникам самим докупить недостающие квадратные метры. Например, для семьи из пяти человек выплата составит 2,922 миллиона рублей — это цена примерно 30 «квадратов». При этом каждая семья будет вправе выбирать — воспользоваться сертификатом и докупить небольшую квартиру или пару комнат, где могли бы жить старшие дети, либо ждать, когда город построит для неё готовое большое жильё. Теоретически, выбрать деньги могут все 3900 многодетных семей, стоящих на жилищном учёте.

Оба законопроекта депутатам Заксобрания предстоит рассмотреть в осеннюю сессию. Причём как можно скорее: новый наёмный дом будет готов к концу года, и жильцов для него надо искать уже сейчас, чтобы плата за коммунальные услуги после сдачи здания не легла на плечи города. А выплаты по жилищным сертификатам необходимо успеть заложить в бюджет будущего года.

Правительство планирует наемные дома за госсчет

Власти Башкирии формируют модель рынка арендного жилья. Они предлагают отработать ее на малообеспеченных гражданах, построив для них наемные дома за бюджетный счет. В перспективе, не исключают в правительстве, строительство такого жилья может заинтересовать и частный бизнес. Пока же эксперты и участники рынка относятся к идее скептично.

Госкомитет по строительству и архитектуре республики внес в Курултай проект поправок в закон «О регулировании жилищных отношений». Он предусматривает формирование рынка арендного жилья: его нельзя приватизировать, можно только передать в пользование. Как следовало из доклада главы госкомитета Халида Махмудова, модель планируется отработать на семьях с низким доходом. Для них предлагается строить за госсчет наемные дома на участках, безвозмездно выделенных государством. Предполагается, что оператором проекта будет ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан». После ввода дома останутся в госсобственности, но могут быть переданы в управление. Потенциальный круг арендаторов такого жилья в госкомстрое оценивают в 390 тыс. семей с небольшим доходом. В Уфе, как полагает господин Махмутов, ими могут быть одинокие жители с доходом около 17 тыс. руб. в месяц или семьи с доходом не выше 11,38 тыс. на каждого. В правительстве планируют вести учет таких семей, определить верхнюю планку их дохода, а также порядок управления наемными домами. Арендную плату за жилье предлагается рассчитать муниципалитетам. Планируется, что она будет существенно ниже рыночного уровня. Аренда однокомнатной квартиры в Уфе в мае обходилась в среднем в 18 тыс. руб. с учетом квартплаты.

Читайте так же:  Виды льгот малоимущим семьям, предоставляемые российской федерацией

Нормативная база для формирования рынка арендного жилья в России была создана Жилищным кодексом. Разработчики исходили из того, что в европейских странах 80% жилья находится в аренде и лишь 20% — в собственности. В РФ пропорция обратная.

О начале реализации проекта можно будет говорить не раньше 2016 года, полагает начальник отдела экономической политики госкомстроя республики Егор Родин. По его словам, бюджетные траты на реализацию программы пока не определены: в трехлетнем бюджете до 2017 года эти расходы не предусмотрены. Коммерческому застройщику, считают в госкомитете, наемные дома пока невыгодны, так как срок окупаемости вложений в них составляет 15–20 лет. На федеральном уровне обсуждается возможность предоставления девелоперам налоговых льгот и компенсаций, чтобы сделать этот сегмент рынка для них привлекательным, добавил господин Родин.

Единственным источником возврата бюджетных затрат в наемные дома будет аренда, отмечает председатель комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Курултая Елена Родина. Депутат этого комитета Рустем Мусабиров уверен, что предложенная схема не гарантирует возвратности. Он считает, что «из-за растущей нагрузки на бюджет подобные проекты лучше реализовать в форме государственного частного партнерства».

Рынок арендного жилья перспективен, уверен глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила: «Покупка жилья выливается в большие траты, а аренда — более простой способ получить жилье. При хорошей арендной ставке потребителю нет разницы, где платить коммуналку, в своей квартире или съемной, и в любом случае это лучше, чем неподъемная ипотека». По мнению эксперта, в перспективе развитие этого рынка может привести к существенному снижению цены аренды.

Эксперт в области недвижимости Руслан Батурин полагает, что застройщиков программа заинтересует в первую очередь из-за гарантий бюджетного финансирования. «При первом рассмотрении инвестиционно схема выглядит аналогичной той, что применяется при строительстве торговых центров, только доходность ниже. Не очень ясно, как будет содержаться такой дом и финансироваться управляющая компания, если речь идет о низкой аренде»,— отмечает господин Батурин.

Построить наемные дома не проблема, особенно за госсчет, но встает вопрос затрат на их содержание, подчеркивает предприниматель Владислав Никитин. «Арендаторы собственниками жилья не являются, вкладываться в ремонт им незачем. А арендной платы, дай бог, чтоб хватило на содержание управляющей компании. И потом не ясно, где взять деньги в бюджете, когда даже защищенные его статьи не исполняются?» — недоумевает бизнесмен.

«Аренда жилья во всем мире — это доходный бизнес, но зависит от того, где будут строить такие дома у нас. Хорошо, если все это не выльется в новые бараки»,— резюмирует генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.

СТРОИТЕЛЬСТВО НАЕМНЫХ ДОМОВ В СЕГОДНЯШНЕЙ РОССИИ. АРЕНДНОЕ СУБСИДИРУЕМОЕ ЖИЛЬЕ

Хорошо известно, что решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании норм института арендногожилья. В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт аналогичного жильявсе еще практически не развит в России. Именно поэтому в Указе[1] Президента РФ В.В.Путина была поставлена (п.2д Указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Именно такая форма жилья должна была стать основой для «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е Указа). К сожалению, поставленные Президентом задачи еще не выполнены полностью, хотя многие предпосылки для этого уже созданы российским законодателем и Правительством РФ.

Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят частныежилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер платы за проживание устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные видысубсидий для компенсации этой платы позволяют тратить на проживание средства в размере, доступном для каждого домохозяйства.

Основной закон РФ — Конституция (ч.3 ст. 40), четко установил, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Именно «другими жилищными фондами» могут и должны, стать частные жилищные фонды с обязательным дифференцированным субсидированием платы за проживание в них. В общем случае, субсидия может изменяться от 0 до 100% назначенной для конкретного многоквартирного дома платы за проживание. Такое субсидирование может быть бюджетным, но субсидировать плату за проживание здесь должны также иметь право любые юридические лица (например, предприятия для своих работников) и даже церковные или благотворительные организации.

Самым сложным в нормах института наемных домов является то, что собственникамижилищных фондов социального использования могут являться как органы публичной власти, так и частные структуры, которые, однако, имеют право на предоставление не более 50 процентов площадей в наемном доме по договорам найма жилых помещений. Подразумевается, что такие договоры будут договорами коммерческого найма, доходы от которых станут компенсировать пониженные доходы от договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, плата по которым будет регулироваться органами публичной власти. Однако, органы публичной власти сегодня практически не имеют средств на создание жилищных фондов социального использования, а для частных девелоперов/застройщиков пока еще строительство наемных домов и передача их в управление наймодателю на условиях Жилищного кодекса не представляет существенного интереса.

Именно поэтому общий объем площадей наемных домов в России пока очень мал, хотя и есть уже вполне успешные проекты их создания. Не решает проблему, и программа «Стимул», разработанная Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и позволяющая кредитоваться юридическим лицам в целях создания наемных домов — немногие застройщики идут в АИЖК за кредитами. Не способствуют формированию рынков наемных домов традиционные административные барьеры в сфере строительства, проблемы подключения многоквартирных домов к инженерным городским сетям, да и коррупция в этой сфере еще не побеждена окончательно.

Читайте так же:  Налог на тунеядство в россии

Возможно, ситуация будет изменяться в ближайшее время благодаря тому, что наблюдательный совет АИЖК в феврале утвердил «Стратегию развития цельного института развития в жилищной сфере». Очень важно то, что одной из основных задач этой «Стратегии…» определено формирование и развитие рынка наемных домов. Для этого Агентство намерено стимулировать застройщиков возводить больше жилья и будет поддерживать финансирование строительства — банки, выдавшие кредиты на строительство наемных домов, смогут рефинансировать их, продавая закладную Агентству, которое, в свою очередь, сможет использовать кредитную линию на 40 млрд рублей, открытую в ВЭБ.

Более того, АИЖК планирует обеспечивать подготовку участков для строительства наемных домов «под ключ», то есть застройщики смогут приходить на земельные участки, где уже оформлены все разрешения и технические условия на подключения к инженерной инфраструктуре.

Отбор таких домохозяйств должен будет вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий. Очевидно, что арендатору наемного дома (юридическому лицу) должны бытьданы гарантии предоставления адресных бюджетных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта создания наемных домов должны бытьпредоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья — по тем или иным налогам, по плате за землю и т.п. платежам. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.

Приведенная выше схема является хорошим примером проекта государственно-частного партнерства (ГЧП) – здесь публичная власть, имея ограниченный бюджет для решения важнейшей социальной задачи по ликвидации ветхого и аварийного жилья, только создает условия для привлечения частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержкуконечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам. Задача может успешно решаться как за счет создания многоквартирных наемных домов, так и за счет малоэтажной застройки – здесь стоимость строительства наемного дома будет ниже, а срок строительства короче.

Предложенная схема ГЧП для создания наемных домов может быть дополненааналогичным проектом комплексной застройки территорий. Здесь важно то, что деньги АИЖК не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Однако, уже известен[5] опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов ГЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, которые во все время договора остаются в собственностичастного партнера, а функция публичной власти – плата за аренду построенного объекта. Это позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет средств бюджетной системы. Объединяя указанные проекты ГЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.

Начинать формирование рынка наемных домов следует с нескольких пилотных проектов. Здесь может быть полезен опыт Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. Таким образом, сегодня требуется только инициатива органов публичной власти для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2016-2017 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.

Андрей Широков,

доктор юридических наук

[1] Указ Президента РФ № 600 от 07.05.2012 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»

[2] А.Широков, А.Вербицкий. Социальное жилье в России – есть решение проблемы. Ежемесячный деловой журнал «Коммунальный Комплекс России», № 4 (94) апрель 2012

[3] Понятие «наемные дома» используется в связи с тем, что понятие «аренда жилых помещений» в соответствии с Гражданским кодексом (статья 671-2) может использоваться только в отношении юридических лиц, которые, в свою очередь, могут предоставлять жилье гражданам по договорам найма жилья.

[4] Консорциум является организационной формой временного объединения предприятий, организаций, промышленных компаний и/или банков, страховых компаний для осуществления капиталоемкого проекта.

Наемные дома

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ ЖК был дополнен разд. Ш.2 «Наемные дома». Появление доходных домов, предназначенных для решения жилищных проблем граждан путем передачи жилых помещений в наем, было обусловлено уже начавшей формироваться в субъектах РФ практикой создания таких домов и передачей жилых помещений в них гражданам, нс имеющим возможности приобрести жилые помещения в собственность, но нс относящимся к категориям, обеспечиваемым жилыми помещениями по договору социального найма. Задача создания системы мер государственной поддержки для данной категории граждан с целью обеспечения их жилыми помещениями была поставлена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. (утверждена распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р).

Итак, предназначенным для найма домом — наемным домом — признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК).

Из данного определения можно выделить следующие признаки наемного дома:

[1]

  • 1) предназначение (цель использования) — предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма;
  • 2) это здание, т.е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
  • 3) принадлежность на праве собственности одному лицу. Законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома, хотя такой подход вряд ли является обоснованным и может в определенной мере тормозить развитие системы наемных домов, поскольку приобретение и содержание наемного дома весьма затратно;
  • 4) предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения (гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).

[2]

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77.1). Таким образом, отчуждение допускается при соблюдении трех условий’.

  • • передается наемный дом в целом (все помещения дома);
  • • сохраняется целевое назначение наемного дома;
  • • наемный дом передается одному лицу.
Читайте так же:  Какая пенсия инвалидам 2 группы по зрению

Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.

Таким образом, жилые помещения наемного дома не могут быть использованы в гражданском обороте иначе как путем передачи в наем и не могут выступать в обороте в качестве объекта договора купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ЖК различает два вида наемных домов исходя из целей, которые преследует собственник:

  • 1) наемные дома социального использования, т.е. наемные дома, в которых доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в доме не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50%;
  • 2) наемные дома коммерческого использования, т.е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной.

Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Такая поддержка может выражаться в предоставлении средств за счет бюджета на создание, эксплуатацию наемного дома либо в предоставлении определенного имущества (ч. 2 ст. 91.19 ЖК). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.

Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия предоставления поддержки. Перечень возможных условий предусмотрен ч. 5 ст. 91.19 ЖК. В частности, это может быть максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, возвратность и возмездность предоставления поддержки и т.д.

Цель использования наемного дома может быть изменена с соблюдением условий, установленных ЖК (ст. 91.17 ЖК).

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:

  • — когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам;
  • — если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК.

Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в решении уполномоченных государственных или муниципальных органов, договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, решении органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки или решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки; решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией.

Видео (кликните для воспроизведения).

Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности публичного образования, устанавливается актом уполномоченного органа соответствующего публичного образования. В письме Минстроя России от 22 апреля 2015 г. № 11903-АП/07 «О направлении рекомендаций по подготовке проектов нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального правового акта об утверждении порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами» содержится рекомендуемая форма соответствующего нормативного правового акта.

Источники


  1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.

  2. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  3. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
  4. Земельные споры. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 705 c.
  5. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.
В россии построят наемные дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here