Старые российские проблемы аварийного жилья

Сегодня предлагаем информацию: "Старые российские проблемы аварийного жилья" с самым полным описанием. Здесь собрана вся информация по теме. В случае возникновения вопросов - задавайте нашему дежурному специалисту.

Старые российские проблемы аварийного жилья

Библиографическая ссылка на статью:
Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С., Большакова С.М. Подходы к решению проблем ветхого и аварийного жилья // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5727 (дата обращения: 07.02.2019).

На современном этапе развития градостроительства возникла проблема значительного физического и морального старения жилищного фонда. Эта проблема особенно обострилась в последние годы по двум основным причинам – отсутствие в течение двух последних десятилетия инвестиций в текущий капитальный ремонт жилья, а также передача на баланс городов жилья, которое ранее обслуживалось предприятиями, сегодня признанными банкротами. Хроническое отсутствие финансовых ресурсов у муниципальных образований привело значительную часть зданий старого жилого фонда к аварийному и близкому к нему состоянию. Кроме этого, наличие таких зданий вдоль красных линий основных улиц или на прилегающих к ним территориям не украшает город и снижает интерес инвесторов к осуществлению застройки соответствующих жилых районов. Вместе с тем, количество свободных земельных участков стремительно уменьшается. Поэтому необходимо принимать решение об экономической целесообразности проведения комплекса работ по строительству жилья в рамках точечной застройки или разработки и освоения свободных земельных участков.

Наряду с критерием минимальных капиталовложений должен применяться принцип оптимальной экономической величины: увеличение объемов инвестиций не всегда приводит к увеличению стоимости недвижимости и, как следствие, увеличению ее экономической отдачи. С позиций же современного потребителя намного более привлекательными являются, с одной стороны, микрорайоны, расположенные не на окраинах, а ближе к центру города, а с другой стороны, это должны быть целые жилые комплексы с современной развитой инфраструктурой. Строительство таких микрорайонов требует значительных финансовых ресурсов, однако, именно так можно привлечь крупных инвесторов и соответствующие финансовые ресурсы в регион. Какие основные направления решения проблемы аварийного жилья сегодня могут быть определены? Рассмотрим укрупнено основные варианты обновления жилья.

Снос аварийных объектов с переселением правообладателей в новые квартиры или в квартиры вторичного рынка). При этом, возможно строительство в том же районе нового жилья или же расселение граждан с улучшением условий проживания в районы с более дешевым жильем. Следует отметить, что во втором случае открываются достаточно широкие перспективы строительства нового жилья в виде новых микрорайонов с освоением окраин города.

Снос аварийного жилья с последующим предоставлением квартир в первых очередях строящегося на этом месте дома. В ряде случаев, особенно если речь идет о центральной части города, возможно формирование альтернативного предложения по предоставлению нового жилья улучшенной планировки, но более дешевого с позиций его рыночной стоимости. Особенностью данного варианта является необходимость учета затрат на переселение граждан на этапе проектирования строящегося на месте старого здания нового объекта. По результатам предварительной экспертизы необходимо определять площадь квартир, которые должны быть предоставлены взамен утраченных. После этого инвестор получает возможность оптимизировать свои затраты с учетом площадей, отводимых жильцам старого дома.

Реконструкция и капремонт зданий с временным переселением граждан или при изменении назначения здания переселение граждан в новое или вторичное жилье. Данный вариант имеет смысл реализовывать только после серьезной технической экспертизы объекта и определения экономической целесообразности выбранного технического проекта. .

Выплата денежной компенсации без предоставления какой-либо площади правообладателям. Данный вариант нуждается в очень серьезной правовой проработке и не должен противоречить действующему жилищному законодательству в части защиты интересов различных категорий граждан.

Следует отметить важность обеспечения правового поля решения проблемы обновления жилого фонда. Любому инвестиционному проекту должна предшествовать очень серьезная проработка правовых вопросов, связанных с учетом интересов и прав собственников жилья и пользователей помещений.

Возможен и более гибкий вариант решения проблемы аварийного жилья с привлечением инструментов вторичного рынка – как для проживания переселяемых на постоянной основе, так и для временного проживания граждан в ожидании строящегося нового жилья.

С учетом структуры затрат при предварительном рассмотрении вариантов обновления жилого фонда после проведения экспертизы необходимо рассматривать следующие показатели:

– Общая потребность города в жилплощади с локализацией по удельным характеристикам (количество комнат, размер жилой площади на человека).

– Привлекаемый объем финансовых ресурсов.

– Привлечение заемных средств городом в совокупности с привлечением собственных средств инвестором или полное финансирование за счет средств инвестора.

– Поиск и разработка механизмов налогового сопровождения инвестиций.

– Разработка и согласование инвестиционных проектов, учитывающих анализ первичного и вторичного рынка жилья.

Для привлечения инвесторов необходимо обеспечить рентабельность проекта, которая зависит также и от вариантов реконструкции застройки:

1 вариант — сочетание реконструкции 5-ти и менее этажного жилого фонда, выполняемой с надстройкой домов на 2-3 этажа без массового отселения из них жителей со сносом ремонтонепригодных 5-ти и менее этажных домов и строительством вместо них коммерческого жилого фонда на продажу.

2 вариант – то же, но с полным отселением жителей из реконструируемых домов и перепланировкой квартир.

3 вариант – полный снос 5-ти и менее этажного жилого фонда и строительство нового для переселения и коммерческого – для продажи.

Следует уточнить, что реконструкция, снос и новое строительство не обязательно должны иметь место на одном участке. В расчетах следует учитывать суммарный баланс занимаемых территорий и близкую для всех трех вариантов плотность жилой застройки.

Для решения проблем в такой постановке необходимо привлечение высококвалифицированных специалистов в области управления недвижимостью. Требуется создание дополнительных структур, владеющих оперативной информацией о состоянии первичного и вторичного рынка жилья и способных очень гибко и оперативно принимать решения по формированию резервного фонда жилья с контролем за его эксплуатацией и содержанием.

Основные проблемы в сфере аварийного и ветхого жилья.Пути решения этих проблем

Если взять жилищную сферу глобально, то можно сказать, что на сегодняшний день, это одна из самых острых и трудно разрешаемых проблем в России. Если говорить непосредственно о проблеме аварийного и ветхого жилья, то нужно отметить, что даже с помощью предпринимаемых мер в этой области со стороны государства, данная проблема разрешается достаточно сложно. Это во многом связано с наличием большого количества аварийного фонда. Достаточно просто посмотреть новостную ленту по регионам России, в области жалоб граждан на необходимость их расселения из аварийного и ветхого жилья. Особенно это характерно для Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и ряда других крупных городов.

С одной стороны, существует проблема расселения жителей аварийных и ветхих домов. То есть каждый гражданин согласно Конституции РФ имеет право на жилье. При этом жилье должно быть доступным и комфортным. В силу различного рода административных барьеров, многие аварийные и ветхие дома де-факто являются таковыми, а де-юре, не признаны и юридически за ними таковой статус не закреплен. Кроме того, получение данного статуса имеет множество сложностей. В связи с этим граждане таковых домов проживают без воды, с полурухнувшими стенами, потолками и т.п.

[1]

Административные барьеры на сегодняшний день, выступают именно барьерами, а не бюрократической проволочкой. Признание дома аварийным или ветхим создает для властей новую проблему — реконструкции или сноса дома. При этом, существуют конкретные люди, которых нужно расселить в новое жилье. В этом смысле сложность признания статуса дома аварийным и ветхим во многом связана с отсутствием эффективных механизмов решения данного типа проблем.

Читайте так же:  Поддержка семей с детьми в регионах с низкой рождаемостью

Кроме этого существует и ряд других проблем, связанных с: нормативно- правовым регулированием, инвестированием, процессами реконструкции аварийного и ветхого жилья.

Представим проблемы в сфере аварийного и ветхого жилья в виде схемы. (рис.2.1.)

Рис. 2.1. Детализация проблем в сфере аварийного и ветхого жилья (рисунок автора)

Как видно из рисунка.2.1. выделяются три группы проблем:

  • — проблема отсутствия эффективного нормативно- правового регулирования
  • — проблема отсутствия эффективных механизмов управления в данной сфере
  • -проблема экономики и бюджетирования.

Касаясь проблемы нормативно- правового регулирования вопросов аварийного и ветхого жилья, ранее уже отмечались некоторые недостатки существующих законов. Следует повториться и подчеркнуть, что понятие «ветхости» исчезло из законодательства. В рамках проблемы нормативно- правового регулирования стоит также отметить отсутствие на правовом уровне механизмов контроля над субъектами, признающими статус домов аварийными и ветхими. Например, необходимо установить жесткие сроки расселения жителей, при угрозе аварийности или ветхости дома по факту обращения граждан http://www.mycondo.ru/news/.

Проблема отсутствия эффективных механизмов управления сферой аварийных и ветхих домов может быть условно разделена на ряд разноплановых подпроблем. В частности, на сегодняшний день:

  • -отсутствуют эффективные механизмы реконструкции домов;
  • -новое строительство домов не поспевает за выбытием жилищного фонда в силу его старения
  • -отсутствуют принципы комплексности и координации при решении проблем аварийных и ветхих домов.

Так, например принцип комплексности предполагает глобальный подход к решению проблем ветхого и аварийного жилья. По мнению О.Бесоновой «жилищный сектор развивает как потребительский сегмент, так и производственный сектор, создающий дороги, коммунальную и социально-бытовую инфраструктуру. Именно поэтому строительство — основной рычаг вывода российской экономики из кризиса»Бессонова О. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социология. — 2010. — № 2. — С. 206

С другой стороны, например, недостаточность темпов строительства порождает не только дисбаланс в воспроизводстве жилищных фондов, но и дисбаланс спроса и предложения на жилищном рынке, что в свою очередь влияет на платежеспособность населения.

Таким образом, решение жилищной проблемы, а именно решение проблемы аварийного и ветхого жилья стоит рассматривать комплексно, учитывая при этом множество факторов.

Проблема финансирования является одной из трудноразрешаемых. Это связано как с проблемой поиска оптимальной модели для финансирования процессов реконструкции домов, так и с проблемами невыгодности инвестирования в реконструкцию, о чем подробно будет сказано далее.

При всех перечисленных проблемах, стоит назвать еще одну о которой говорит профессор НИУ-ВШЭ Е.С.Шомина. В частности, речь идет о жилищной неграмотности населения, которая, по сути, выгодна как органам власти, так и субъектам частного порядка — управляющим компаниям. Рассматривая данную проблему в рамках сферы аварийного и ветхого жилья, стоит отметить, что государству невыгодна жилищная грамотность жителей таких домов, поскольку тогда придется расселить миллионы жителей России. Но с другой стороны, права и свободы человека, в том числе и права на жилище, являются высшей ценностью, которая гарантирована Конституцией РФ Российская газета 1993 — 25 декабря.

Решение перечисленных проблем невозможно лишь с помощью программами по расселению из ветхого и аварийного жилья. В данной ситуации необходима более глубокая и тщательная разработка, проектирование и создание эффективной модели управления данной сферой, которая включала бы субъекты регулирования, начиная от уровня власти и заканчивая гражданами. Кроме того, необходимо тщательно изучить и проконтролировать вопросы, касающиеся финансирования, а также предоставления льгот. Но самым главным аспектом должно стать создание четкого нормативно-правового регулирования в сфере аварийного и ветхого жилья.

В качестве примера города, сталкивающегося с типичным комплексом проблем в области аварийного и ветхого жилья, приведём Саратов. В этом городе вопросами аварийного жилья занимается Фонд содействия реформированию ЖКХ, в ведении которого находится, в том числе и решение этой проблемы, субъекты РФ, где количество аварийного жилья превышает 300 тыс. кв. м. . К этой категории принадлежит и Саратовская область, в которой аварийное жилье составляет 390 тыс. кв. м. Регион — в пятерке лидеров среди субъектов РФ по этому показателю.

В Саратове 25,8% домов построено до 1920 год, причём многие такие строения располагаются в исторической части города. 20,8% саратовских домов имеют износ свыше 70%. На сегодняшний день доля ветхого и аварийного жилья в городе является одной из самых высоких среди городов приволжского федерального округа и составляет около 5% от общей площади жилищного фонда. «То, что в Саратове большая концентрация ветхого и аварийного жилья, обусловлено исторически, — говорит депутат Саратовской областной думы, гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой», председатель Ассоциации «Союз застройщиков» Леонид Писной. — Город очень незначительно пострадал в годы войны, тогда как в других регионах в это время было разрушено множество построек. В результате старение жилищного фонда в Саратове оказалось выше, чем, например, в Воронеже или Волгограде. Свою лепту внес бурный рост промышленности в 1950-е годы, который в Саратове сопровождался строительством жилья, не рассчитанного на долгую эксплуатацию: тогда возводились дома инженера Лагутенко, дома 464-й серии и некоторые другие аналогичные объекты, срок службы которых давно уже вышел http://www.bn.ru/articles/2013/05/08/108255.html».

Получается, что для Саратова и Саратовской области расселение такого жилья давно является крайне острой проблемой, которую неоднократно пытались решить разными путями. Реальные изменения появились лишь шесть лет назад после начала работы Фонда ЖКХ. С того времени расселением ветхих домов правительство региона занимается при софинансировании Фонда. В 2008-2012 годах в программах расселения приняли участие 18 муниципальных образований области, где было переселено свыше 9 тысяч человек. Общий объем финансирования программы составил почти 5 миллиардов рублей (в том числе более 3 миллиардов было предоставлено Фондом).

В дальнейших планах — переселить около четырёх тысяч жителей аварийных домов. На эти цели Фонд, после рассмотрения и утверждения заявки региона, должен выделить сумму в 1,8 миллиарда рублей.

[2]

Саратовскую область эксперты не раз называли в числе лидеров по выполнению программы по расселению, но в 2012 году Фонд приостанавливал финансирование региона по всем программам из-за того, что его деньгами оплачивались так называемые дополнительные метры квартир, приобретаемых для переселения жильцов аварийных домов. Купленные квартиры для этой категории граждан имели большую площадь, чем установлено условиями программы. Фонд потребовал вернуть на счета области «излишне» потраченные средства в сумме 48 миллионов рублей. Согласно изменениям в 185-ФЗ программа переселения граждан из ветхого жилья теперь распространяется на весь аварийный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. В результате после инвентаризации аварийного фонда Саратовский регион подал в Фонд заявку о необходимости расселить 387 тыс. кв. м. Это, по данным Минстроя области, — более 800 аварийных домов, в которых проживают около 10 тысяч семей в 19 районах области.

Читайте так же:  Что такое осаго

Для расселения такого количества ветхого жилья требуется, по предварительным подсчетам, около 10 миллиардов рублей. При этом Фонд в ближайшие три года может предоставить 4,3 миллиарда, а остальные 5,8 миллиардов придется искать региону. Как подчеркнул заместитель гендиректора Фонда ЖКХ Олег Рурин, в соответствии с действующим законом область должна принять на себя эти обязательства и расселить весь заявленный аварийный фонд, чтобы получить доступ к средствам Фонда.

Региону придется серьезно увеличить и темпы переселения. Ведь задача поставлена четкая: все дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года, должны быть расселены до конца 2015-го. Таким образом, по словам зампреда правительства области Сергея Канчера, в ближайшие три года в регионе из аварийного жилья будет переселено в три раза больше граждан, чем за последнюю пятилетку. http://www.bn.ru/articles/2013/05/08/108255.html

Проблема остается по прежнему острой: в Саратове в 2011 году удалось расселить 1085 человек из 38 аварийных домов. На эти цели было потрачено более 550 миллиона рублей. В программе 2012 года претендентами на переселение значились 605 человек из восьми домов. Однако в конце декабря 2012 года были внесены изменения, согласно которым сроки реализации этого документа продлены на 2013 год.

Всего же в этом году в областном центре планируется расселить порядка 36 аварийных домов общей площадью 28,9 тысяч квадратных метров, в 2014 году — 117 домов (67,8 тысяч квадратных метров), в 2015 году — 86 (67,4 тысяч квадратных метров) и переселить 4767 семей. На эти цели при стоимости за 1 квадратный метр, установленной Минрегионом на уровне 24,85 тысячи рублей потребуются более 4 миллиарда рублей, в том числе за счет Фонда ЖКХ — 1,85 миллиарда, областного бюджета -1,67 миллиарда, бюджета Саратова — 557,7 миллионов рублей.

Старые российские проблемы аварийного жилья

Библиографическая ссылка на статью:
Сбродова Н.В., Семка Ю.Ф. Решение проблемы переселения населения из ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании «Город Екатеринбург» // Гуманитарные научные исследования. 2016. № 12 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2016/12/18562 (дата обращения: 26.03.2019).

На сегодняшний день проблема переселения населения из ветхого и аварийного жилья – это одна из самых острых и трудно разрешаемых проблем в Российской Федерации. Особенно это характерно для больших городов, таких, как Екатеринбург. Ветхий фонд, с одной стороны, портит общий вид местности, производит негативное впечатление не только на самих граждан, но и на приезжающих; с другой стороны, проживание в таких домах несет в себе зачастую прямую угрозу жизни. Кроме того, процессы в сфере переселения граждан из ветхого и аварийного жилья могут стать локомотивом для развития строительной отрасли и обеспечить мультипликативный эффект социально-экономического развития муниципального образования.

Согласно нормативным документам, ветхое состояние здания определяется как «состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов – свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард – свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям» [1]. Аварийное состояние здания, – это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

Деятельность по переселению населения из ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге осуществляет Комитет по жилищной политике Администрации города Екатеринбурга.

За период с 2011 по 2015 гг. в Екатеринбурге были реализованы две муниципальные программы: «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2011-2013 годы» и «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2014-2016 годы» (таблица 1) [2,3].

Таблица 1 – Показатели реализации муниципальных программ переселения населения из ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге, 2011-2015 гг., тыс. руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Всего за счет всех источников финансирования

в том числе:

администрациями города и районов

предприятиями-застройщиками и организациями, осуществляющими реконструкцию ветхих домов – памятников архитектуры

Соответственно, в ходе реализации муниципальных программ за период с 2011 по 2015 гг. было предоставлено 49910,7 м 2 жилых помещений за счет всех источников финансирования (рис. 1) [4].

Рис. 1. Динамика предоставления гражданам жилых помещений, 2011-2015, м 2 общей площади

Переселение граждан из ветхих и аварийных домов осуществлялось путем выкупа жилых помещений и предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений взамен помещений в ветхих и аварийных домах.

Возможности для переселения создает массовое строительство нового жилья. В Екатеринбурге, несмотря на кризисные явления в экономике, ежегодный объем введенного в эксплуатацию жилья составляет около 1 миллиона кв. метров, что приближает город к российским лидерам по данному параметру – Москве, Санкт-Петербургу, Новосибирску и Краснодару (табл. 2).

Таблица 2 – Объем ввода в эксплуатацию жилья в Екатеринбурге, тыс. м 2

Объём введённого в эксплуатацию жилья, тыс. м²

За период с 2011 по 2015 гг. наблюдается тенденция к снижению общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «город Екатеринбург»; общая площадь ветхого и аварийного жилья уменьшилась на 48,7 тыс. м 2 , или 12,69%. (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика общей площади ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге в 2011 – 2015 гг., тыс. м 2

Читайте так же:  Новый способ обмана на авито

Однако, за 5 лет в сфере переселения населения Екатеринбурга из ветхого и аварийного жилья можно выделить две отрицательные тенденции.

Во-первых, это уменьшение количества переселенных семей (табл. 3).

Таблица 3 – Количество семей, переселенных из ветхих и аварийных домов в благоустроенное жилье за период с 2011 по 2015 гг., ед.

Всего за счет всех источников финансирования

в том числе:
Видео (кликните для воспроизведения).

администрациями города и районов

предприятиями-застройщиками и организациями, осуществляющими реконструкцию ветхих домов – памятников архитектуры

Во-вторых, за исследуемый период проявилась тенденция к стабильному снижению финансирования мероприятий программ, связанных с переселением населения из ветхих и аварийных домов, со стороны органов местного самоуправления (табл. 4).

Таблица 4 – Расходы городского бюджета Екатеринбурга, 2011 – 2015 гг., тыс. руб.

Расходы городского бюджета Екатеринбурга

в том числе:

расходы на цели строительства жилья для переселения граждан из ветхих и аварийных домов

расходы для выкупа жилых помещений у собственников

Возможны следующие варианты решения выявленных проблем.

Во-первых, гораздо экономнее не сносить ветхое жилье, а реконструировать его, так как окупаемость подобного инновационного проекта в несколько раз выше, чем у обычного снова ветхого дома. Например, согласно внутренним данным Администрации Екатеринбурга о выселении граждан из ветхих и аварийных жилых домов, в 2013 г. расходы городского бюджета на строительство жилого дома общей площадью 6069,8 кв. м., находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Софьи Перовской, д. 106, составили 197 842,0 тыс. руб.; в то же время, согласно региональной адресной программе «Проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Свердловской области в 2013 году» от 10.06.2011 г. № 726, стоимость затрат на капитальный ремонт аналогичного по площади жилого дома, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Водная, д. 13, площадью 5 699 кв. м., составила 11 265,0 тыс. руб.

Выгода от реконструкции ветхого жилья распространяется на все категории участников этого процесса:

— жители. Семьи получают новые квартиры с улучшенной планировкой и добавочными квадратными метрами. Цена за их квартиры повышается в несколько раз, в отличие от старых, аварийных домов. Сами жильцы не делают никаких материальных вложений в новые квартиры. Их детям не нужно переводиться в другие садики, школы и поликлиники. Плата за отопление снижается в 1,5–2 раза, несмотря на увеличение квадратуры, так как потери тепла в новых домах значительно меньше, чем в старых;

— инвесторы. Строительным компаниям не нужно разрабатывать новые участки земли под застройки жилых зданий. На фундаменте старого здания, после незначительных вложений в его укрепление, может быть реконструировано здание более высокой этажности (4-5 этажей вместо 3-4 и т.п.). Стоимость «лишних» квартир достаточно высока, так как они благоустроены по современным стандартам. В некоторых странах Европы (Германии, Австрии) проблемы с ветхим жильем уже давно решаются методом реконструкции зданий. Показатель окупаемости таких проектов весьма привлекателен: полная реконструкция большого жилого микрорайона осуществляется за 7-8 лет;

— органы муниципальной власти. Городские власти, на балансе которых находится ветхое жилье, избавляются от проблемы с глобальным расселением граждан. Семьи, чей дом реконструируется, временно заселяются на свободное жилье (маневренный фонд), а затем возвращаются в новые квартиры. Не нужно решать проблемы с постройкой обязательных социальных объектов (школ, больниц, детских садов и т.д.), новых шоссейных дорог, с озеленением территории, как того требует законодательство при сдаче новых жилых микрорайонов.

Во-вторых, стоит отметить такую проблему, как нежелание части собственников помещений в многоквартирном доме освобождать помещения в ветхом и аварийном доме. Следовательно, лица, отказывающиеся от переезда, должны сниматься с учета как нуждающиеся в переселении. В этом случае собственникам будет выплачиваться лишь компенсация в виде его доли в реализованных с аукциона земельном участке и доме.

В-третьих, можно перенять опыт Великобритании, согласно которому реконструкция зданий является обязанностью собственника, и органы власти лишь оказывают поддержку в виде субсидирования части расходов и различных стимулирующих программ[5].

Аварийный сигнал

Разработаны новые механизмы переселения граждан из непригодного жилья

Глава Наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин прокомментировал новые инициативы. В частности, он отметил, что необходимы единые для всей страны правила определения величины компенсации собственникам жилья при расселении аварийных домов. Это позволит избежать социальной напряженности, которая порой возникает в из-за разницы в региональном законодательстве. Должен появиться особый порядок признания дома аварийным.

В пример Сергей Степашин привел ситуацию, которая сложилась в Зеленодольске Татарстана. О конфликте, кстати, «РГ» рассказывала еще два года назад. Тогда угроза выселения нависла над жителями 300 домов, которые неожиданно, всего за один день, признали аварийными. Новость об этом произвела эффект разорвавшейся бомбы. Ведь те, кто покупал квартиры, предварительно наводили справки о жилье, в том числе и в БТИ. Ни о какой аварийности даже речи не было.

Но собственников жилья поставили перед выбором: либо они получают деньги за аварийные метры, либо соглашаются приобрести жилье. Как правило, намного уступающее по площади имеющемуся. Более того выкупную цену в республике установили в размере 11 тысяч 22 рубля за кв. метр — на покупку коммуналки не хватит. А оспаривать в суде решение местных властей себе дороже.

Новыми поправками предусматривается: если у человека в собственности находится несколько жилых помещений в аварийном фонде, субсидия на переселение будет выделена только на одно. Кроме того, по закону, если у людей нет другого жилья, им после выплаты компенсации должны помочь купить новые метры через льготную ипотеку, субсидии, рассрочку и другие формы.

Но это не должно касаться тех, по мнению Степашина, кто приобрел жилье в качестве инвестиций после признания его аварийным. Например, когда покупают квартиру по дешевке, а потом пытаются получить новое жилье.

Еще одной мерой по снижению доли непригодного для жизни жилья, как считает Сергей Степашин, может стать усиление контроля за качеством, полнотой и своевременностью проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Ситуация, когда более 200 миллиардов рублей взносов граждан на капремонт находятся на счетах в банках, а дома продолжают ветшать, является недопустимой, считает глава наблюдательного совета Фонда ЖКХ.

Много вопросов, по его словам, вызывает и качество ремонта аварийных домов. У Фонда ЖКХ больше всего нареканий к новым домам для переселенцев в Омской, Амурской областях, Якутии.

Что еще предлагается? Новыми поправками регламентируется вопрос распоряжения земельными участками после сноса аварийного жилья. По мнению Сергея Степашина, эта земля должна быть предназначена исключительно для строительства школ, больниц и других социальных объектов. Еще в конце прошлого года с таким предложением выступил глава минстроя Владимир Якушев. «Если субъекты примут решение, что квартал сносят, а участок идет под коммерческую застройку, деньги, полученные с аукциона, должны вернуться в программу сноса аварийного жилья», — отметил тогда министр.

Читайте так же:  Социальная помощь – присмотр за детьми-инвалидами

Зачастую понятия ветхого и аварийного жилья преподносятся как синонимы. Но это не одно и то же. Теперь законодательно предлагается четко их разграничить. В первом случае необходимо однозначно расселять или реконструировать. Ветхие же бараки, если процент износа будет установлен в пределах 70 процентов, получат специальную программу капремонта. Продление ресурса ветхих домов, считает Сергей Степашин, позволит не увеличивать число домов, признаваемыми аварийными.

Между тем исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева полагает, что законопроект не решит проблему ветхого жилья.

— В программу капремонта не входит комплекс мероприятий по замене балок, перекрытий и других несущих конструкций, которые, как правило, подлежат замене в таких бараках, — рассказала «РГ» эксперт. — Но денег на это не предусмотрено. И перспективы для людей, когда их наконец переселят, остаются туманными. В результате может получиться так, что в ряде регионов попросту отсортируют такие дома как ветхие и залатают там, где хватит средств.

По ее словам, сейчас даже нет точных цифр, сколько в стране ветхого фонда. «Потому что досих пор не проводился сплошной техосмотр, — считает Разворотнева. — Поэтому представители региональных общественных советов жаловались на то, что никто реально не знает, в каком состоянии находятся дома».

В ряде регионов предпринимались попытки самостоятельно ввести свои критерии состояния домов. Например, в Приморском крае в свое время обследовали дома и присваивали им разные цвета — зеленый, желтый, красный. И когда в бюджете появлялась копейка, они уже знали, какие дома нужно ремонтировать в первую очередь.

До конца 2019 года переедут из аварийного фонда восемь тысяч россиян. А в следующем году уже 64 тысячи человек. Однако, по словам Сергея Степашина, еще не все субъекты выполнили старую программу, которая завершилась в 2017 году.

«Аварийная» программа заработала новая, а проблемы остались старые. Например, качество новых домов для переселенцев. У Фонда ЖКХ больше всего нареканий к новым домам для переселенцев в Омской, Амурской областях, Якутии. Другая проблема — не строится энергоэффективное жилье. Оно помогло бы и сберегать ресурсы, и на 40-50 процентов сократило бы размер платежей за ЖКУ.

Крыша по выбору

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

[3]

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».

Читайте так же:  Порядок рассмотрения органами гибдд дел об ап при нарушениях пдд

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».

Как известно, правительство поставило цель — избавиться от развалюх — бараков, которых еще хватает на просторах родины. Но процесс признания дома аварийным и переселение оттуда граждан оказался болезненным и сложным. Две стороны — жильцы старых домов и местные чиновники, ответственные за ликвидацию барака и переселение его обитателей, очень часто не могут договориться. Несогласные граждане с одной стороны и обиженные чиновники с другой буквально атаковали суды. В результате в стране сложилась большая судебная практика по разрешению таких «аварийных» дел.

Поэтому Верховный суд показал коллегам правильный подход к разрешению некоторых спорных вопросов. Главный вывод , который сделал Верховный суд, проанализировав дела об аварийном жилье, звучит так — в основном судебные споры возникают из-за чиновников. Выражаясь точнее, из-за «ненадлежащего исполнения органами местного самоуправления, обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством».

Верховный суд напоминает, по каким документам дом можно признать аварийным. Это сказано в 15-й статье Жилищного кодекса. Дом становится непригодным для проживания только по решению органа исполнительной власти. Есть главный документ — это постановление правительства от 28 января 2006 года N 47. Этот документ утвердил Положение о признании жилого помещения не пригодным для обитания там людей. Решать, сносить дом или реконструировать, должна межведомственная комиссия. Но ее мнение не окончательное и бесповоротное. Оспорить «приговор» зданию имеет право суд. Ведь не секрет, что иногда вполне нормальные дома, особенно в исторических центрах крупных городов, признают аварийными в угоду коммерсантам.

Верховный суд подчеркивает: если оспаривается заключение комиссии о непригодности дома, то местный суд должен обязательно проверить, был ли соблюден порядок принятия такого заключения. Часто под вопросом оказывается компетентность проверяющих. В качестве примера приводится иск граждан, которые написали, что к оценке состояния их дома не привлекли специалистов, а чиновники оценили состояние дома «на глазок».

Есть две ситуации, в которые могут попасть жильцы сносимых домов. Первая — это когда дом попал в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. И вторая — когда дом в такую программу не попал. Если дом идет под снос не по программе, то квадратные метры у хозяина выкупаются. В таком случае суд не должен заставлять местных чиновников обеспечивать собственника жильем. А вот если дом попал в госпрограмму, тогда собственнику могут на выбор, либо отдать деньги, либо предоставить другое жилье. Но Верховный суд подчеркивает — есть сложные моменты именно в предоставлении другого жилья.

Главное — нельзя заставлять граждан выбирать что-то одно, то есть действовать насильно. Только по согласованию сторон. Именно практику договариваться Верховный суд считает правильной.

Ну а если договориться все же не вышло? Тогда чиновники требуют переселить насильно. Это болезненный вопрос — иски от граждан, которых не устраивает новое жилье и они отказываются переезжать. Верховный суд еще раз напоминает — такие иски о принудительном переселении от чиновников суды некоторых регионов удовлетворяют, что называется, «не глядя». Но по закону новое жилье должно быть лучше старого по уровню благосостояния. Как пример, ВС приводит отказ в иске чиновникам, которые хотели переселить семью из ветхого дома с паровым отоплением, в «новую» квартиру, но с печным. В любом случае — ухудшения условий жизни при переселении быть не должно. И еще важный момент — место переселения. Новая квартира должна быть в пределах того же населенного пункта, где была старая. Но и здесь наши чиновники нашли лазейку. Они стали «путать» два понятия — «границы населенного пункта» и «границы муниципального образования». На это Верховный суд ответил — эти понятия не тождественны. И привел пример, когда два суда — в Омске и Благовещенске попытались насильно переселить семьи в «пределах муниципального образования». В итоге оба новых адреса оказались больше чем в полусотне километров от городов, где у граждан было аварийное жилье.

Особый разговор о цене выкупаемого старого жилья. Верховный суд подчеркивает — она должна включать рыночную стоимость жилого помещения, убытки, которые понес собственник при его изъятии, включая упущенную выгоду, а также сумму за непроведенный капитальный ремонт.

Отдельный разговор о сроках переезда из аварийного жилья. Исков о затянутых сроках переезда в судах очень много. В этом вопросе у Верховного суда жесткая позиция. Если дом из-за ветхости опасен для жизни — решение о переселении надо принимать быстро. А то во многих регионах из года в год чиновники продлевают сроки переселения. Суд должен признавать незаконным постановление местной власти о переносе сроков и требовать предоставления людям безопасного жилья.


Источники


  1. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  2. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  3. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.
  4. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
  5. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.
Старые российские проблемы аварийного жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here