На рынке недвижимости возможен рост цен

Сегодня предлагаем информацию: "На рынке недвижимости возможен рост цен" с самым полным описанием. Здесь собрана вся информация по теме. В случае возникновения вопросов - задавайте нашему дежурному специалисту.

На рынке недвижимости возможен рост цен

Недавно министр экономического развития РФ, заявил о том, что нефтяные котировки к концу 2017 года стабилизируются возле уровня в 50-55 долларов за баррель, что позволит с 1 января 2018 года перейти к индексации пенсий и заработных плат работникам бюджетных учреждений по размеру фактической инфляции.

Как это может повлиять на цены на рынке недвижимости, что станет со спросом на квартиры, в первую очередь, что будет с рынком недвижимости Москвы в 2017-2018 году, мы и поговорим в этой статье.

Рост зарплат все-таки будет

На днях в одном из своих интервью официальному изданию «Российская газета» министр экономического развития РФ заявил о том, что цена на нефть к концу 2017 года стабилизируется возле уровня в 50-55 долларов за баррель. Благодаря чему с 1 января 2018 года Правительство может вернуться к индексации пенсий и зарплат бюджетникам исходя из размера фактической инфляции. Как и было до недавнего времени, когда пенсии индексировались на величину прошлогодней инфляции.

В 2015 году, например, социальные пенсии поднялись более чем на 10%. первое повышение пенсий прошло с 1 февраля 2016 года на 4%. С 1 января 2017 года всем пенсионерам выплатили единоразовую доплату к пенсии в размере 5000 рублей. Следующее повышение пенсии в этом году может и не произойти, хотя, если цены на нефть начнут повышаться, такое снова станет возможным. При этом фактическая инфляция за 2015 год опубликована на Росстате как 12,9%, за 2016 год это показатель снизился до 5,4%, а рост цен и вовсе замедлился до 2-3%.

Что это означает на практике? То, что с 2016 года роста заработных плат практически не наблюдается. А вот рост заработных плат происходит, конечно в разных сферах по разному, но бюджетники и пенсионеры прибавки получают.

Как это отразится на рынке недвижимости

В 2015-2016 годах на рынок недвижимости вылили ушат с холодной водой, что выразилось в повсеместном падении, а местами даже явном провале спроса. Девальвация курса рубля в конце 2014 – начале 2015 , а потом и осенью 2015 года привела к замиранию на рынке жилья. Все меньше желающих совершать крупные покупки привело к тому, что с начала 2016 года уже закрылось несколько тысяч застройщиков, а ряд объектов, еще недавно вроде бы перспективных, перешли в разряд долгостроя или вовсе заморозились.

Недоиндексация пенсий, как можно назвать 4%-ное повышение пенсий с 1 февраля 2016 года при официальной инфляции в 12,9%, спроса, как и следовало ожидать, не прибавила. А работающим пенсионерам и подавно отменили всякую индексацию! Зарплаты бюджетникам также не повышают. А бюджетники – это основная платежеспособная часть населения. И вот их заработные платы перестают расти, а с 1 апреля 2016 уже заявлено об очередном повышении акциза на бензин, что без сомнения выльется в очередное повышение и бензина, и всех остальных товаров, поскольку это составляющая логистики и она автоматически закладывается в цену продажи. А тут еще и «Платон», и ЕГАИС, и рост тарифов ЖКХ, и увеличение налогов, и многое другое.

Естественно при такой унылой картине покупательский спрос проседает все ниже. Как индикатор экономической ситуации — количество сделок на рынке недвижимости в Москве падает каждый месяц. Начинает наблюдаться стагнация, при которой реализовать объект можно только с большим дисконтом. А уж если вам надо продать срочно… Тут по рыночной цене закрыть сделку почти не реально.

Но если Правительство в 2017-2018 годах решится пойти на повышение пенсий и заработных плат на размер инфляции, то это может оживить рынок жилья. Поскольку это, скорее всего, начнет разгонять инфляцию, то избыточная ликвидность потечет на рынок недвижимости. Те, кто отложил покупку квартиры в 2015-2016 годах, будут вынуждены поменять свою стратегию и переходить от позиции выжидания к поиску реальных объектов. Так что спрос на жилье начнет расти. А следом за ним пойдут в рост и цены.

Однако здесь следует заранее оговориться. Выше описанная картина возможна в том случае, если рост зарплат коснется значительной части населения.

Циклы рынка недвижимости: как выбрать удачный момент для покупки жилья

«Транио» рассказывает, какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке и когда лучше приобретать, а когда — продавать дом или квартиру за рубежом.

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Рынок недвижимости особенно подвержен цикличности в связи с тем, что зачастую предложение не поспевает за быстро меняющимся спросом.

Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.

Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается. Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос. В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.

Перенасыщение

момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться. При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.

Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.

Читайте так же:  Почему не учите своих детей

Восстановление

Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей. Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади. Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.

Фазы Динамика основных показателей
Спрос Предложение Стоимость
Число/объём
сделок
Число/объём
выданных
ипотечных
кредитов
Объём
строительства
Объём
фонда
недвижимости
Цены Арендные
ставки

[2]

Экспансия ↑ ↑ ↑ ↓ ↑ ↑ Перенасыщение → → ↑ →/↑ →/↓ →/↓ Рецессия ↓ ↓ →/↓ ↑ ↓ ↓ Восстановление ↑ ↑ → ↓ →/↑ →/↑

Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок, необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора — цен на недвижимость.

Спрос может быть выражен количеством сделок или объёмом выданных ипотечных кредитов. При расчётах можно использовать и косвенные данные: количество регистраций сделок , объёмы перевода денежных средств с целью приобретения недвижимости и т.п.

Покупательная способность выражается показателями соотношения личных доходов населения и стоимости жилья. К таким относятся, к примеру, коэффициент отношения доходов к средней цене единицы жилья или доля ипотечных платежей в структуре дохода домохозяйств.

Предложение может быть выражено данными о строительстве: числом новых строек или их завершений, а также показателями объёма жилого фонда. Стоимость недвижимости находит отражение в ценах квадратного метра или арендных ставках.

От теории к практике

Рассмотрим цикличность рынка недвижимости на примере Великобритании.

Относительную стабильность на рынке недвижимости Великобритании обеспечивает благоприятная экономическая и политическая обстановка. Периоды рецессии здесь непродолжительны, а восстановление происходит довольно быстро. Локальные рынки недвижимости Великобритании, за исключением Лондона, не сильно отличаются по ценовой динамике, поэтому можно говорить об общих для страны тенденциях развития.

Марина Филичкина

Руководитель отдела продаж Tranio

Нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии , которая закончилась кризисом в 2007. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине , стоимость увеличилась на 63,60 %).

стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса: с 2002 по 2008 общий объём выданных ипотечных кредитов вырос на 64 % — с 221 до 363 млрд фунтов стерлингов. Рынок ответил на это ростом темпов строительства: с 2000 по 2007 ежегодное число завершённых проектов увеличилось на 30 %.

К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы. В 2007 году доля ипотечных платежей в доходах британцев достигла 51,8 %, тогда как в 2000 году она равнялась 26,5 %. Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения впервые за 18 лет составил 5,75 (для сравнения: на пике предыдущего цикла, в 1989 он составлял 4,83).

С середины 2007 года началась рецессия: с резким падением спроса число сделок сократилось почти в два раза: с 1,6 млн в 2007 до 850 тыс. в 2008 году. Одновременно объём выданных ипотечных кредитов уменьшился на 28 %.

Всего за полтора года средняя стоимость недвижимости в Великобритании упала на 17 %. Со второй половины 2007 года началось постепенное сокращение числа новых строек, которое в середине 2008 достигло двадцатилетнего минимума — 16 тыс. (против 50 тыс. в середине 2007).

В 2009 году, когда число сделок с жилой недвижимостью сократилось до 800 тыс., средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня в 162 тыс. фунтов. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления. Постепенно восстановился спрос: число сделок в конце 2014 года составило 1,2 млн, что только на 400 тыс. ниже уровня 2007 года. Цены на недвижимость снова начали расти: с I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20 %. Одновременно с этим началось и восстановление строительства: в первом квартале 2015 года число новых строек достигло 40 тыс. единиц, что всего лишь на 10 тыс. единиц меньше пика 2007 года.

При первых признаках роста цен на рынке возникли опасения образования нового пузыря, однако, как и на стадии экспансии, в период восстановления цены могут расти до тех пор, пока они не войдут в противоречие с возможностями спроса. Сегодня доля платежей по ипотеке в доходах британцев в среднем составляет 28,8 %, что почти в два раза ниже уровня 2008 года, а коэффициент соотношения цен на жилье и доходов населения равняется 5,1.

Когда лучше покупать и продавать недвижимость

Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.

Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.

Впрочем, в любой ситуации не стоит забывать о некоторых сопутствующих рисках:

  • все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них: так, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы;
  • рынки недвижимости большинства стран, как правило, неоднородны: например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как , Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно;
  • на длину циклов, глубину спадов и высоту подъёмов могут влиять и внешние факторы: изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и т.п.

Иван Чепижко, «Транио»

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU

Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен

1 июля наступило, но обещанного застройщиками резкого роста цен так и не произошло. Что неудивительно – цены на столичном рынке жилья зависят не от себестоимости строительства, а от уровня платежеспособного спроса и объема предложения. И так как денег у людей больше не становится, а предложение по-прежнему огромно, в обозримом будущем вряд ли стоит ждать существенного подорожания жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Читайте так же:  Отказ в назначении едв и нсу. какие основания и как оспорить

Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов. Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков. Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен – до 25% после 1 июля.

Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса. Причем основной рост пришелся на июль – трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод, — а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (-0,1%), но тем не менее..

Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка. Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 6-30% и проданные как минимум на 10%. В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы строится 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эсроу — только 3,6 млн кв. м.

Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне – не перешли на эсроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам. Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв. м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.

Таким образом, в ближайшие пару лет львиную долю на рынке новостроек Москвы будут составлять объекты без эскроу. А полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г., заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме Proestate-2019.

Но может быть, на 10-15-25% подорожали проекты, перешедшие на эскроу, и только из-за небольшой доли таких новостроек среднерыночная цена изменилась несильно? Тоже нет. Новостройки, которые продаются через эскроу-счета, дороже тех, что без эскроу, но незначительно – по данным компании «Метриум», на 4% в массовом сегменте. Причем во многом эта разница объясняется расположением проектов: только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

Кроме того, речь идет о ценах предложения, а не сделок. А покупатель, выбирая между проектом с эскроу и без, всегда купит то, что дешевле, подчеркивают сами застройщики.

В общем, рынок в очередной раз показал, что в регионе, где себестоимость строительства жилья обычно в два и более раза ниже его продажной цены, рыночную стоимость метра формируют не затраты застройщиков, а баланс объема предложения и платежеспособного спроса. И если первый пока остается огромным, то второй оставляет желать много лучшего.

В нулевые годы, когда соотношение спроса и предложения было прямо противоположным, застройщики поднимали цены на 20-30-50% вне зависимости от динамики собственных затрат. Просто потому, что могли — любой бизнес стремится к максимизации прибыли.

И в 2019 г. ряд крупных застройщиков также планировали воспользоваться ажиотажем вокруг эскроу, чтобы за полгода, то есть еще до 1 июля, увеличить стоимость метра на 15-20%. Напомним, наслушавшись заявлений о непременном росте цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, люди в начале года побежали покупать квартиры. В результате в I квартале 2019 г. спрос увеличился на 24,5% в годовом выражении, по данным Росреестра.

Благодаря искусственному оживлению рынка цены в среднем выросли на 1,9%, по данным www.irn.ru. В «экономе» и «комфорте» — на 3,3% и 3,2% (см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г.). Однако уже весной ажиотаж поутих, и девелоперы вместо повышения цен были вынуждены запустить масштабные скидочные кампании. Вымывание наиболее доступных лотов не позволило откатиться назад ценам предложения, но с марта по июнь заявленная средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%. Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в экономклассе рост цен превысил 1% (+1,3%) – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса».

Так что застройщики, как и в нулевые годы, с удовольствием бы повысили цены на четверть, но мешает ограниченная платёжеспособность покупателей. Реальные доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3% (по обновленной методологии Росстата), а в I полугодии 2019 г. – еще на 1,3%.

В таких условиях возможны лишь непродолжительные периоды активизации рынка, как, например, в конце 2018 – начале 2019 гг., когда спрос вырос сначала в связи с изменением ипотечных трендов, а потом в преддверии введения эскроу. В такие периоды может складываться впечатление, что все уже хорошо – дно рынка пройдено и дальше будет только лучше. Проблема в том, что искусственный ажиотаж, не поддержанный ростом доходов населения, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Из-за того, что люди, которые собирались купить квартиры в 2019-2020 гг., постарались выйти на сделки до 1 июля, после даты X спрос резко упал. По данным Росреестра, в июле продажи новостроек в Москве снизились на 51,6%, а в августе – еще на 11,8% (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать»).

Конечно, через некоторое время накопится новый спрос, однако для этого рынку потребуется время. Поэтому, скорее всего, в ближайший год цены будут топтаться на месте. А при неблагоприятном развитии событий – если прекратится падение ипотечных ставок или ухудшится макроэкономическая ситуация – не исключено и снижение стоимости метра в не самых ликвидных проектах на 5-10%. Резкого обвала, конечно, не произойдет: стоимость жилья будет корректироваться в основном за счет увеличения размера скидок и снижения темпов роста цен по мере увеличения стадии готовности новостройки.

Читайте так же:  Фз о социальной защите инвалидов в российской федерации – закон о социальной защите инвалидов в рф

А в среднесрочной перспективе, через год-два, рынок может перейти к небольшому, но устойчивому росту цен на уровне инфляции – см. теорию глобальных циклов на рынке недвижимости. К этому времени, с одной стороны, восстановится истощённый ажиотажем спрос, с другой – сократится предложение: большая часть проектов без эскроу, запущенных на пике девелоперской активности в предыдущие полтора-два года, успеют уйти с рынка и перестанут давить на цены проектов с эскроу, которых к тому же выходит существенно меньше.

СитуацияКак изменятся цены на жильё в кризис

The Village поговорил с экспертами рынка недвижимости о судьбе ипотеки, изменении стоимости квартир и падении арендных ставок

Рынок недвижимости лихорадит: увеличение ключевой ставки Центробанка взвинтило ставки по ипотеке и сделало её ещё более недоступной. При этом из-за девальвации рубля уровень доходов населения продолжает падать. Прогнозы участников рынка пока расходятся: пока одни говорят о том, что жильё подешевеет, другие — что цены могут только взлететь. The Village опросил экспертов и узнал, когда выгодно купить квартиру, а также что будет со ставками по аренде.

Сергей Вишняков

управляющий сервиса сопровождения сделок по недвижимости
Prime Quality

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

В последние годы не менее 70 % квартир в Москве и области покупалось с помощью ипотеки. Естественно, резкое повышение ставок по кредитам не может не сказаться на рынке недвижимости в ближайшее время. Некоторые банки сразу стартовали с 20 % годовых и выше, к чему многие покупатели не готовы. Также банки стали дольше и реже одобрять кредиты. Они это не декларируют, но процесс уже ощущается.

Думаю, что в результате снижения количества покупателей в начале первого квартала цены на квартиры будут держаться на прежнем уровне, возможен даже небольшой рост. Потом же рынок будет адаптироваться и цены снизятся. На малоликвидную недвижимость возможно падение цен процентов на 25–30, как это было в 2009 году.

Ольга Бруковская

сооснователь сервиса поиска недвижимости Choister

У многих застройщиков сейчас проблемы из-за того, что их кредиты номинированы в валюте. Кроме того, увеличение ключевой ставки Центробанка практически остановило ипотечное кредитование: брать жильё по ставке выше 20 % не согласится, пожалуй, львиная доля заёмщиков. Единственная альтернатива ипотеке — рассрочка, но она доступна небольшой доле населения.

Коррекция цен на рынке уже случилась. Эконом-сегмент пока колеблется незначительно, цены на элитную недвижимость переноминировались в рубли и даже снизились. Риэлторы говорят, что не склонны ждать повышения цен в рублях, особенно в первом квартале, прогнозировать дальше не берётся практически никто.

Что касается аренды: собственники квартир могут сколько угодно хотеть повысить арендные ставки, но в условиях факторов превышения предложения над спросом и падения доходов населения рынок будет идти против них. Мы сравнивали цены в конце 2014 года: за месяц средняя стоимость выставленных на аренду двушек упала сразу на 8 %, на трёхкомнатную квартиру — на 6,3 %. Время экспозиции в эконом-сегменте выросло многократно. Если раньше можно было сдать квартиру за пару дней, то теперь жильца можно ждать месяц и больше. К сожалению, многие владельцы недвижимости предпочитают нести убытки от простоя, нежели активнее снижать цену или предлагать какие-то бонусы для арендаторов — сниженный залог, гибкие условия депозита и тому подобное.

руководитель департамента земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads

Повышение ключевой ставки Центробанка в первую очередь отразится на заёмных деньгах застройщиков и как снежный ком ударит по цене квадратного метра. Думаю, корректировка цен произойдёт после стабилизации курса рубля. Говорить о сроках сложно, но, предполагаю, её можно ждать не раньше марта.

Оснований для снижения цен на жильё не вижу: ипотечные кредиты подорожали, стоимость материалов выросла, затраты застройщиков на привлечение средств также выросли. При этом поведение покупателей будет сдержанным. Покупки будут совершаться в гораздо меньшем объёме и с большей притязательностью в выборе объекта.

Всё это скажется на рынке аренды жилья. Желающих снять жильё всегда больше, чем купить. А в условиях повышения ставок по ипотеке их станет ещё больше. Стоимость аренды возрастёт, но незначительно, не более чем на 10–15 %.

Добрыня Гурьянов

руководитель направления недвижимости
«Норд Логистик Девелопмент»

[1]

К концу 2014-го цены на жильё неоправданно взлетели на 10–25 %. По нашим прогнозам, к весне текущего года цены вернутся на уровень осени 2014 года. Начиная с весны, если Центробанк не примет меры по реабилитации ставки рефинансирования до уровня лета прошлого года, начнётся активное снижение стоимости жилья.

Начало 2015 года ознаменуется высоким остаточным спросом на жилую недвижимость — будут торопиться те, кто не успел реализовать свою потребность до нового года. Ажиотажные настроения в данной сфере также продиктованы нестабильным курсом рубля. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются надёжным низкорисковым способом сохранения денежных средств.

Застройщики, лишаясь основных возможных источников финансирования от корпоративных и ипотечных кредитов, будут вынуждены снижать стоимость недвижимости, как это было в 2008 году.

Вторичная недвижимость будет чувствовать себя стабильнее. В данной сфере происходит постоянный круговорот альтернативных сделок, когда частью или полной стоимостью покупки новой недвижимости служат денежные средства от продажи старого жилья. Справедливо сказать, что перспектива снижения стоимости жилья ожидается и на этом рынке, потому что и он в некоторой степени зависит от привлечения ипотечных займов.

Ольга Черненко

При такой высокой ключевой ставке ипотека должна просто умереть. Опыт предыдущих повышений показал, что психологически важная граница значительного сокращения спроса на ипотеку — отметка в 15 %. На данный момент ипотечные ставки в ведущих банках: «ВТБ24» — от 14,95 %, Сбербанк — от 14,5 %, «Райффайзенбанк — от 17,75 %, «Банк Москвы» — 14,95 %, «Альфа-банк» — от 20,01 %, «Московский кредитный банк» — от 19,25 %.

Рынок уже проходил такие высокие ставки, и люди брали ипотеку, но число таких заёмщиков было не так велико. В связи с этим рост стоимости квартир в рублях неизбежен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно он затронет недорогие квартиры и квартиры бизнес-класса.

Читайте так же:  Бесплатные билеты в театр многодетным семьям

Квартиры на первичном рынке будут расти из-за сокращения участков под строительство новых объектов и сокращение ввода новых объектов, роста стоимости материалов для строительства. Ведущие застройщики, такие как «ПИК», «Ведис групп», «Лидер» не стали предоставлять предновогодних скидок в конце 2014 года для своих клиентов, отменили бонусные программы на ликвидные объекты, а на некоторые даже повысили цены на 20 %, несмотря на то, что объекты находятся на самой низкой стадии готовности.

Алексей Вязовский

Уроки кризиса 2008 года говорят о том, что цены на недвижимость упадут, а кредит ещё больше подорожает, так что покупка квартиры сейчас — заведомо убыточное занятие.

Если помните, к декабрю 2008 года бочка нефти упала до 36 долларов (вполне возможно, что сейчас как раз мы движемся к этому минимуму), рубль упал вслед за ценой чёрного золота, а через полгода начала валиться недвижимость. По данным аналитического агентства IRN.ru, в 2009 году — очередной провал. В долларах средний квадрат подешевел на две тысячи (с шести до четырёх тысяч долларов), в рублях цены упали со 180 до 120 тысяч. Примерно на 30 % всё подешевело. Да, потом всё очень быстро отскочило вверх, вслед за дорожающей нефтью. К сожалению, подобного сценария ожидать сейчас не приходится: ОПЕК не собирается снижать квоты, к тому же непонятно, когда будут отменены санкции.

Девальвация закончится, когда нефть нащупает дно. Остаётся надеяться, что оно будет в районе 40 долларов за бочку. Но в этот момент рублёвые цены моментально рухнут вслед за падением спроса. Сейчас спрос поддерживают богатенькие граждане из госкорпораций, которые мечутся по рынку и ищут, куда бы пристроить стремительно дешевеющие рубли. После того, как они их пристроят, новых толп покупателей ожидать не придётся.

В любом случае советовал бы подождать с покупкой квартиры. Даже за свои деньги, и уж тем более если вы рассчитывали на ипотеку.

Теему Хелпполайнен

руководитель бизнес-сегмента концерна «ЮИТ»

Более дорогие займы могут привести к нерентабельности ряда проектов. Сейчас ставка столь высока, что, если девелоперу необходимо привлечь заёмные средства для реализации строительства, такой проект становится полностью нерентабельным. Соответственно, если она останется на текущем уровне, мы будем наблюдать значительное сокращение стартапов. В целом это проблема всего рынка, а не только строительного сектора.
В итоге стоимость квадратного метра может заметно повыситься уже к весне этого года. Ожидать падения цен не стоит: к этому нет никаких предпосылок. Во-первых, объём предложения падает, во-вторых, цены на рынке до начала кризиса не были раздутыми — они соответствовали его уровню развития, в-третьих, доля ипотечного рынка была ещё слишком мала, чтобы вызвать панику с продажей заложенных в банке квартир по более низким ценам.
Одним из самых устойчивых сегментов жилья в новых условиях окажется экономкласс: он пострадает меньше всего. Но и здесь сокращение в объёмах и рост цен неизбежны.

Прогноз изменения цен на недвижимость в России в 2019 году

Прогноз цен на недвижимость интересует инвесторов, желающих выгодно вложить средства, риелторов и граждан, намеревающихся приобрести/продать жилье или коммерческое помещение. В этом случае будет интересен подробный анализ текущей ситуации на рынке, проведенный нашими экспертами.

Факторы, влияющие на цену недвижимости

Изменение средней стоимости на жилые помещения в 2019 году произойдет под воздействием нововведений в законодательстве РФ. Поднятие НДС до 20%, вступившее в силу с 01.01.2019, стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Из-за уменьшения платежеспособности населения ожидается снижение покупательского спроса.

На подорожание жилья сказываются перечисленные ниже факторы.

  1. Расходы на улучшение качества городской среды. С 2016 г. начал реализовываться госпроект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», что сказывается на увеличении средней длительности строительного цикла (≈2 года). Теперь больше внимания уделяется организации инфраструктуры, что привело к повышению стоимости квадратных метров.
  2. Инфляция по мнению аналитиков Центробанка РФ в 2019 г. превысит отметку в 4%. Обесценивание — катализатор роста цен, поскольку расходные материалы, услуги бригады, логистические работы и др. компоненты строительного процесса подорожают.
  3. Снижение реальных доходов населения, которое длится несколько лет подряд, выступает в качестве сдерживающего фактора. Застройщикам невыгодно резко увеличивать стоимость жилья, поскольку основная масса потенциальных покупателей отпадет. Чтобы сгладить негативный эффект от непрерывного увеличения стоимости недвижимости, государство активно поддерживает и развивает жилищное кредитование.
  4. Ипотека — важный элемент, напрямую влияющий на формирование рыночных цен. Банковские организации совместно с застройщиками и государством расширяют возможности кредитной сферы. Вводятся сниженные проценты при покупке новостроек у партнеров банка, льготные условия для молодых семей, военнослужащих и т. д. Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки на отметке 7.75%, несмотря на падение рубля, позитивно сказывается на обстановке в сегменте.

Поскольку на динамику изменения цен одновременно влияют несколько положительных и отрицательных факторов, резкого увеличения стоимости жилых объектов не предвидится. Будет наблюдаться незначительный, но стабильный рост.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Новое жилье будет расти под воздействием следующих факторов:

  1. Изменения в ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привела к вытеснению ряда крупных застройщиков, что может спровоцировать возникновение дефицита новостроек. Подобная ситуация приведет к удорожанию строящихся и недавно сданных в эксплуатацию квартир.
  2. Под воздействием повышения НДС, инфляции увеличатся расходы на строительно-монтажные работы и приобретение материалов, что повлечет подъем цен.

Стабильное уменьшение реальных доходов населения и высокий уровень безработицы в регионах означает, что люди продолжат переезжать в крупные города, преимущественно федерального значения. Это способствует повышению спроса на аренду жилья, но не покупку новых квартир.

На вторичном рынке действует теория цикличного развития рынка, подразумевающая, что стоимость на недвижимость снижается каждые 10-12 лет. Эксперты предполагают, что ценовой минимум будет зафиксирован в 2020-21 гг.

Непродолжительный подъем цен в 2018 г. обусловлен несколькими факторами:

  • повышением инфляции;
  • увеличением тарифов на услуги и ресурсы ЖКХ;
  • страхом, что будут отменены государственные субсидии в ипотечном кредитовании.

Под их воздействием снизилась покупательная способность населения, а спрос на вторичном рынке недвижимости, напротив, повысился.

Цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге: каких изменений ждать

Из-за ухудшения ситуации на рыне труда и повышением безработицы в провинциальных городах и ряда других факторов, продолжится тенденция на переселение в столичные регионы. Этим будет стимулировано увеличение спроса на съем. По статистике, большинство молодых семейных пар, которым удалось обустроиться на новом месте, приобретает «черновую» квартиру не раньше, чем через полгода.

Читайте так же:  Материнский капитал под первоначальный взнос по кредиту

Учитывая, что большинству новоприбывших не удается в короткие сроки найти высокооплачиваемую работу в столичном регионе, квартиры в новостройках приобретаются в основном с целью дальнейшей сдачи в аренду. На вторичное жилье в Санкт-Петербурге и Москве тоже ожидается рост цен, хоть и не столь значительный, как на первичное. Прогнозируется, что показатель увеличится на 1.5-2%.

Что изменится в регионах

В регионах страны ожидается незначительное снижение цен на старые квартиры. Обвала рынка не будет, но нынешние цены могут уменьшиться на 8-10%. Ситуация в крупные городах России выглядит следующим образом.

Крым, благодаря государственным дотациям и частным инвестициям, развивается быстрее большинства других регионов страны. Появление новых объектов инфраструктуры (Крымский мост, аэропорт «Симферополь», федеральная автомобильная трасса «Таврида») тоже положительно сказывается на привлекательности полуострова. Сюда стекаются жители соседних областей, а состоятельные граждане и компании вкладывают средства в жилищный сектор с с долгосрочными целями. В большинстве городов Крыма цены на объекты вторичного рынка снижаются или остаются неизменными, поскольку интерес жителей переключился на новостройки. Стоимость на загородные дома снижается на фоне активного увеличения спроса.

Прогноз Минэкономразвития

Специалисты считают, что ближайшие 1-2 года рынок будет падать на 10-11% в год. Тенденция останется неизменной вплоть до 2020 г. Предполагается, что средняя стоимость 1 м² в Москве может упасть до 120 000 р. По мнению экспертов, спрос значительно увеличится после понижения ставок по ипотеке, которые в 2019 г. установятся на уровне 8-9%, а к 2020 — 6-7%. Прогноз Министерства экономического развития у многих независимых аналитиков вызывает скепсис. И коммерческие банки настроены менее позитивно в этом вопросе, ожидая, что реальная ставка будет около 10%.

Политика девелоперов и мнения экспертов

Застройщики не желают терять потенциальных клиентов из-за постоянного подорожания жилья, поэтому прибегают к различным уловкам:

  1. Развитие малогабаритного жилья. Даже на стадии строительства часто производится перепланировка двухкомнатных квартир в трехкомнатные. Средний метраж «трешек» в Петерубурге составляет 72 м², хотя несколько лет назад аналогичный размер предполагался для 2-комнатных объектов.
  2. Зачастую девелоперы, занимающиеся продвижением загороднодного жилья, уменьшают его этажность, что сокращает срок сдачи объектов. Это привлекает покупателей, которые не желают долго ждать строительства домов.
  3. Многие застройщики сдают объекты с полностью отремонтированными квартирами. У большинства молодых семей не остается денег на отделку, из-за чего оттягивается момент приобретения. Чтобы этого не происходило, девелоперы вынуждены идти на уступки.

Качественный маркетинг оказывает большое воздействие на привлекательность жилья. Чтобы заинтересовать клиентов, дома с повышенным кофмортом именуют «апартаментами бизнес-класса». Часто в ход идут различные скидки и промоакции. Цены на недвижимое имущество будут расти по мнению большинства экспертов.

Аналитик Д. Соболев считает, что поднятие НДС станет одним из определяющих факторов, влияющих на ценовой рост.

«Стоимость строительства для девелоперов может вырасти на 0.5-1% суммарно, что повлияет на прибыльность бизнеса. В условиях повышенной конкуренции на выгодную цену для покупателей недвижимости это может повлиять незначительно».
Дмитрий Соболев, финдиректор девелоперской компании «Сити-XXI век»

Несколько иного мнения придерживается специалист из компании «Группа ПСН» Е. Тейн. Она предполагает, что поднятие НДС возымеет только косвенное воздействие на рынок недвижимого имущества.

Узнайте, где В Москве можно купить недорогое жильё.

«На основе роста НДС можно предполагать исключительно косвенное влияние на покупателей жилой недвижимости, поскольку вырастут цены на все массовые товары. Это приведет к снижению платежеспособности потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Тейн, директор по розничным продажам девелоперской фирмы «Группа ПСН»

Глава Сбербанка Г. Греф предположил, что в 2019 г. будет наблюдаться снижение количества выдачи ипотечных кредитов из-за увеличения ставок. Это приведет к снижению спроса и покупательской способности населения.

«Очевидно, что будет уменьшаться количество предложений. Если будет несколько приостановлен спрос, это приведет к взлету цен. Для россиян, разумеется, оба параметра крайне важны: ставка по ипотеке и цена жилья».
Герман Греф, президент Сбербанка в интервью телевизионному каналу «Россия 24»

Специалисты в Российском экономическом университете им. Г.В. Плеханова придерживаются мнения, что рынок будет падать в начале 2019 года, а к концу наметится восходящий тренд. Девелоперы займут пассивную позицию, отложив активное строительство новых объектов. К 2020 г. будет достигнут уровень цен, соответствующий показателям 2013 г.

Прогноз для ипотечного кредитования

В 2018-19 гг. некоторые российские банки в надежде повысить интерес к ипотеке предприняли меры по снижению первого взноса. Отдельные компании предложили финансовые продукты, где платить нужно, начиная со 2-3 месяца. Большого интереса у потенциальных клиентов нововведения не вызвали, поскольку тарифы по ним подразумевают ставку в размере 13-14%.

Согласно большинству экспертных оценок, ожидается незначительное увеличение процентов по жилищному кредитованию. В среднем показатель составит 8-10%. Некоторые банки предлагают приобрести квартиры под 6-7%, но зачастую предложения ограниченные или требуют выполнения ряда условий.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в настоящее время

Стоимость жилья растет медленно, поэтому на фоне ускоренной инфляции вложение в такие объекты невыгодно. Но приобретать их с целью последующей сдачи в аренду — хороший вариант для пассивного заработка, поскольку спрос на съем квартир стабильно возрастает.

Коммерческим предприятиям дешевле арендовать помещение, чем покупать. Это обусловлено слишком высокими расходами на содержание собственных офисов, складов, магазинов и т. д.
Рынок недвижимости активно развивается, но затянувшийся экономический кризис и постоянное снижение реальных доходов населения неблагоприятно сказываются на жилищном сегменте рынка.

Видео (кликните для воспроизведения).

Напишите в комментариях, как быстрее всего накопить на квартиру и где её лучше купить.

Источники


  1. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.

  2. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  3. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.
  4. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.
  5. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
На рынке недвижимости возможен рост цен
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here